يوجد في العديد من عقود الشراء اليوم بندان خاصان يجب التوقيع عليهما بالأحرف الأولى بشكل فردي ليتم تضمينهما في العقد. إذا لم يقم كل من البائع والمشتري بالأحرف الأولى ، فإن البنود ليست جزءًا من العقد.
الأول هو الضرر المقطوع. يُعرِّف قاموس Barron’s Law التعويضات المصفاة ، على أنها "المبلغ المنصوص عليه في العقد والذي يتفق الطرفان على أنه تقدير معقول للأضرار المستحقة لأحدهما في حالة مخالفة الطرف الآخر".
لقد وجدت أن الكثير من الناس لا يفهمون تمامًا ما هي الالتزامات المترتبة على الموافقة على هذا البند. دعونا نأخذها في ثلاث خطوات ؛ ما هو الشرط ل؟ متى تدخل حيز التنفيذ؟ ما هي تداعيات التوقيع على هذا البند؟
الغرض من البند هو إلزام المشتري بجهة الاتصال ، ووضع المشتري في وضع يخسر المال إذا تراجع عن الصفقة دون سبب وجيه.
يسري هذا البند بعد تزويد المشتري بجميع المعلومات المالية المطلوبة في جهة اتصال الشراء وحصول المشتري على الوقت لمراجعة هذه المعلومات. يحتوي العقد على بند ينص على أن المشتري لديه عادة 10 أو 15 يومًا لمراجعة المستندات قبل أن يُطلب منك التوقيع على مستند يفيد بأنك قد بذلت العناية الواجبة وأنك راضٍ عما راجعته. عند الانتهاء من ذلك ، يمكن للضمان متابعة الخطوات اللازمة لإغلاق عملية الشراء.
إذا تضمن عقد الشراء حالة طارئة لإنشاء عقد إيجار جديد أو افتراض عقد إيجار قائم ، يحتاج المشتري إلى التواصل مع المالك والترتيب للحصول على الموافقة من قبله على عقد الإيجار الجديد أو المفترض. عندما يتم ذلك والموافقة على المشتري ، كتابيًا ، سيُطلب من المشتري (المشترين) مرة أخرى التوقيع على مستند تحرير عقد الإيجار الطارئ الذي يفيد بأن المشتري راضٍ عن ترتيبات عقد الإيجار مع المالك.
يُطلق على هذا المستند المكتوب الذي يفرج عن الحالات الطارئة لعقد الإيجار والمعلومات المالية "إزالة نموذج الطوارئ". فقط بعد توقيع هذا النموذج أو إرسال خطاب مكتوب يوضح أن المشتري يقوم بإزالة جميع الحالات الطارئة ، يدخل شرط الضرر المصفي حيز التنفيذ في العقد.
من المهم ملاحظة أن عمليات الإزالة الطارئة لا يمكن أن تحدث تلقائيًا. يجب إزالتها كتابة. في السنوات المنقضية ، سيقول العقد إن المشتري لديه 10 أيام لإزالة الحالات الطارئة ، وإذا لم يخطر المشتري الضمان ، كتابيًا ، بوجود مشكلة ، فقد تمت إزالة الطوارئ تلقائيًا ويفترض أن المشتري قد وافق على المستندات وشروط الإيجار. لا أكثر ، قررت المحاكم أنه لا ينبغي للمشتري أن يفقد حقه في الاعتراض ، ويتعين على المشترين تلقائيًا الآن التوقيع على مستند مكتوب ينص على إزالة الحالات الطارئة.
إذا لم يكن البائع أو وكيله على علم بهذا التغيير ، في القانون ، فقد لا يُطلب من المشتري أبدًا إزالة الحالة الطارئة وسيظل مفتوحًا خلال الضمان بأكمله. هذا يعني أنه يمكن للمشتري التراجع عن الصفقة دون عقوبة.
الإجراء الصحيح هو أن يقوم وكيل البائع ، عند الوصول إلى فترة المراجعة ، بإرسال إشعار إلى المشتري يطلب فيه الإزالة الكتابية للحالات الطارئة في غضون 24 ساعة أو يمكن للبائع إلغاء الضمان. ثم يقوم المشتري عادةً بالتوقيع على "إزالة مستند الطوارئ أو كتابة الخطاب إلى الضمان. إذا لم يفعل المشتري ذلك ، يلغي البائع الضمان ويعيد للمشتري إيداعه.
مرة أخرى ، يؤدي التوقيع على شرط الأضرار المصفاة ثم تحرير الحالات الطارئة إلى تنشيط البند. إذا تراجع المشتري عن هذا الضمان لأي سبب ، باستثناء خطأ البائع ، سيفقد المشتري 100٪ من وديعته.
لماذا يوقع أي شخص على هذا البند؟ قد يكون البديل عن عدم التوقيع على هذا البند أسوأ من التوقيع عليه وفقدان الإيداع الخاص بك. إذا تراجع المشتري عن الصفقة دون سبب وجيه ، فيمكن للبائع وربما سيفعل ما يلي: أولاً ، سيرفض السماح للضمان بإعادة وديعة المشترين. بدون اتفاق بين البائع والمشتري لا يمكن للضمان أن يفعل أي شيء. سيؤدي هذا إلى بقاء المال في حساب الضمان حتى يقاضي الطرفان كل منهما أو تسوية خارج المحكمة. لا أحد يعرف من سيفوز في الدعوى وكيف ستنتهي التسوية خارج المحكمة؟
ثانيًا ، إذا ذهبوا إلى المحكمة ، فسوف يجادل البائع (البائعون) أمام القاضي بأن انسحاب المشتري من الصفقة قد أضر به. سيقدم البائع حججًا حول الأضرار المالية التي تم تكبدها ويطلب من القاضي دفع جميع الإيداع بالإضافة إلى المزيد لتغطية الضرر. يمنح هذا القاضي السلطة الكاملة لتقرير ما سيتم تحصيله من المشتري للتراجع عن الشراء. يشعر القاضي أحيانًا أن البائع لا يجب أن يحصل على شيء. أحد الأمثلة على ذلك هو الحالة التي وجد فيها البائع مشترًا جديدًا وأعاد بيع العقار / النشاط التجاري إلى مشترٍ آخر مقابل مبلغ مساوٍ أو أكبر. يمكن أن يكون العكس صحيحًا أيضًا.
إذا كان